城市更新网城市更新项目孵化”2+3+1“运作体系

唯有城市更新项目前期的成功孵化，才有后期固投落地的成功实施；唯有城市更新项目前期多主体参与的一体化统筹孵化，才有后期投资、建设、运营的专业化实施。先孵化，后实施，把城市更新项目孵化做成独立的市场化运作项目单元，是我们城市更新网一直坚持的理念。在这一理念指引下，经过这十几年的实践和沉淀，形成了我们城市更新项目孵化“2+3+1”运走体系。

这里的2，包括《城市更新项目前期孵化操盘全程攻略》和《城市更新前期服务商如何开展经济测算》。《全程攻略》指明了城市更新项目前期孵化从项目生成、项目进入，到项目计划、单元规划、拆赔谈签、前后衔接六个阶段的总路线图。《经济测算》主要是从利益平衡出发，如何算政府片区平衡的大帐、实施主体的总帐和各参与主体的分账。这个2，主要支撑我们完成城市更新项目孵化的操盘策划。

这里的3，包括《城市更新项目市场拓展和项目进入》、《城市更新前期服务商如何开展拆赔谈签》、《城市更新前期服务商如何开展报批报审》这三个内容。《进入》指导着如何搭建多主体参与的城市更新项目孵化平台，以实现前后期的合规联动。《拆赔谈签》打造的是谈赔分离、先内部整合后整体出售的产权归集方式。《报批报审》将改变政策规定的逐一开展的串联式报批报审方式，而是采用立项、规划、谈签三合一的报批报审方式。这里的1，是指《城市更新项目孵化之项目管理》，是对前面三项实操内容的提炼和总结。3+1，指导着城市更新项目孵化主体如何实现城市更新项目孵化操盘的有效实施。

这套“2+3+1”城市更新项目孵化运作体系，目前已形成超过600页PPT的内容，以及与之相对应的我们六门核心培训课程。还有与之相配套的包括报告模板、测算模板、方案模板、协议模板、项目管理等超百个工具的工具箱，以及有更新潜力，处于城市更新前期不同阶段的近百个项目的项目库，还有包含建设端、产业端、资金端、政府端、业主端等不同资源的资源库。这套体系是支撑我们开展“策划+实施”城市更新项目孵化相关业务的基础，也是推动我们“成为或协助客户成为优秀的城市更新前期服务商”这一愿景落地的推手。

   城市更新项目先孵化，再实施，必将催生一类专门服务于城市更新项目孵化的新型市场主体。这类新型市场主体，深圳叫城市更新前期服务商，北京、上海叫城市更新前期统筹主体。这类新型市场主体不管是由地方城投来担当，还是由市场自发产生的市场主体来担当，比如我们的深圳市天使城市更新孵化有限公司，都将大力推动中央倡议的以存量资产持有者，即原业主为中心的自主更新。我相信，我们建立的这套城市更新项目孵化“2+3+1”运作体系，必将为此贡献出自己的力量。