7月24日，南都举办“2012深圳城市更新科学发展论坛”，多名业内人士和专家纷纷提出前瞻性建议。与会的不少开发商痛感城市更新艰难，呼吁政府和社会关注旧改成本高、企业融资难等问题。下面摘录一些开发商的发言，以飨读者。
深圳天安]骏业投资发展有限公司
总经理杨毅
让各方参与者回归理性
深圳天安骏业投资发展有限公司总经理杨毅对城市更新深有感触。他结合自身的经历畅谈了城市更新的心得体会。他说，搞城市更新的人，大家都是懵懵懂懂进去，大家都是在看不见的房间里施展自己的功夫。只有社会方方面面参与者回归到理性，城市更新才会健康和顺利。他建议政府从规划层面加强引导，让城市更新更有序发展。
避免历史问题延续和新矛盾
天安骏业是从事工业升级改造的模式，俗称“工改工”。杨毅透露，在城市更新过程中，工业厂房原来的租户，甚至没有任何许可的包括捡破烂的，都会进行阻碍。即使找不到法律上的依据，他也能找到在门口表达所谓诉求的依据。
在城市更新中，关于产权确认的问题也十分令人头疼。杨毅指出，除了小区外，城中村都有产权不明晰的问题，这些都需要政府、企业和市场各方参与主体进行研究。
他认为，深圳30年的发展积累了利益上的矛盾，城市更新本身是机会，同时也是彻底解决一些历史遗留问题的契机。可现在所呈现的是不仅历史的问题仍然往下延续，而且又产生出新的矛盾。
在政府引导层面，杨毅认为，深圳市虽然每一个城市更新项目都有计划的过程，且非常繁琐和漫长。但其中有一个很重要的问题，就是小区更新了，但是道路没有更新，其他社会配套资源环境没有更新。各个区，各个街道政府的社会投资是跟不上的。
杨毅认为，现在政府做城市更新，如果按照原有的城市发展思路，不仅不会消除城市病的问题，而且会加剧这些问题。“从政府的角度里讲要规划一些优先发展，而我认为这些片区不应该集中在本身发展比较好的片区。比如我认为福田区在更新项目选择要谨慎，要避免城市病的形成。”
给城市更新更好的舆论环境
杨毅说，搞城市更新的人，大家都是懵懵懂懂进去，就是为了一个不用招拍挂，以为手续很简单，很多设想走在前面，但最后专项规划有多少容积率，都是到专项规划这个层面才知道。
“现在所有搞旧改的，都是拍脑袋的过程，并不是科学计算、精心策划的结果。我们的城市更新，从社会意义，尤其在深圳这个城市发展的角度，无疑意义重大，但在现实操作中各个方面都有这样那样的问题，大家都是在看不见的房间里施展自己的功夫，这就是城市更新现实的写照。”杨毅有些无奈。
此外，他还呼吁，媒体应该给城市更新更好的舆论环境，以南方都市报为代表的媒体，在报道中体现理性建设性的声音就显得尤为重要。“使得社会方方面面参与者回归到理性，只有在这样城市更新才会健康和顺利。否则这一切会成为看起来很漂亮、咬一口下去到处都是虫子的苹果。”
民事救济，就是以村集体股份公司的名义，起诉不签约的业主。如果部分业主不愿意签署协议，造成整个村子改造工作无法推进，实际上是损害了村里大部分业主的利益。
佳兆业集团是从城市更新起步的，经过13年发展，公司已完成全国布局，并位列中国上市企业15强。而城市更新业务已成为佳兆业的发展战略之一，目前，公司在深圳、广州、珠海、东莞等地拥有30多个项目。此外，佳兆业还成立了全国第一家专业化的公司，专门负责城市更新业务。作为开发商，在参与城市更新过程中可能会遇到很多问题，这里想和大家探讨其中的两个问题。
第一个问题，是三旧改造回迁区域容积率过高的问题。深圳拆赔比例不断提高并不是企业在相互攀比竞争。其实企业最不希望看到这样的结果。是什么造成了容积率居高不下呢？首先，大部分城市更新项目都采取原址回迁的方式，加上文化设施医疗等配建设施，容积率不得不往上涨。再加上建安的成本越来越高，开发商要通过项目实现企业发展，只能提高容积率。这个问题怎么解决？经过我们研究，找到两种解决办法：第一种，是向其他城市学习，实施异地安置，提供相当于原置回迁价值的商品房。这样既能降低回迁区容积率，也能解决交通、配套设施的问题，改善城市环境。另一种，就是限定回迁面积，超过部分以现金形式补偿，或者把所有超过回迁面积的合法建筑面积统筹起来，入股成立一个股份公司，收益部分再进行分配。这样做不会影响业主的收益，也不会降低物业的价值，真正实现城市及资源的可持续发展。
第二个问题，是如何保障大部分人的利益。村集体股份公司民主决策本村集体更新改造的，属于产权人自行改造，那么村民与股份公司之间就属于村集体与村民或者股份公司与股东之间的民事关系，不属于政府征收范畴。这种情况下，我认为，是可以民事救济的方式处理。什么是民事救济？以广州的做法为例，就是以村集体股份公司的名义，起诉不签约的业主。依照村民委员会组织法和土地管理法65条规定，集体有权根据国家的批准，收回集体土地进行建设。如果部分业主由于种种原因不愿意签署协议，造成整个村子改造工作无法推进，实际上是损害了村里大部分业主的利益。民事救济就是本着和谐社会，本着共同推进城市发展的路径维护大多数人的利益，以民事救济的方式来解决这个问题。
总的来说，城市发展与城市更新应该确保大多数人利益。
淞江康纳投资有限公司总经理赵磊
开发商实际是弱势群体了。需要打交道的部门，从村干部，到社区，到街道，再到区里、市里。我们完全可以把账打开算，包括1：1 .4的赔偿，没有利润是完全有可能的。因为业主和相关部门，并不知道我们承担了多少的社会贡献。
关于拆迁赔偿，也是痛苦的过程。如果明天的补偿价格达到8000元，那么下一个旧改项目，这个数字就是起步价了。但龙岗超过7000元就没得赚了，这个时候政府应该出来制定规划。
城市更新能够带给城市很多东西，能够带给深圳未来，在这样的基础上我们不能完全的市场化，因为个别的项目，最后剩一两户是一定放弃的，开发商是拖不起的。但是游戏规则对于拆迁户没有约束性，甚至没有一定的赔偿机制，那博弈是不对等的。
益田集团木头龙项目筹建办主任余海
规则若能更细致
更新会加速推进
老住宅区的推进，希望从立法上多做一些，包括怎么解决10%的钉子户，包括每个小区不同的特定的条件，给出什么样的签约赔付标准，以及科学计划推进的步骤。
现在提到城市更新，开发商的感觉是越来越难。城市更新办法经过多轮修改终于出台，但对城市更新起到的作用还没有看到。
对老住宅区的改造，在细则出台之前已经列入更新机会的全市有800多个小区。这800多个小区在2010年列入了城市更新计划。但此后，政府参与程度目前还不是太到位。
第一，城市更新是不是纯粹的市场行为？比如拆赔到最后阶段，到底采取什么标准？政府没有相应的指导意见。以前有1：1.1、1：1.2，现在又有1：1.4的比例。在广大业主心目中攀比性比较强，不看项目本身有什么差异化。本来可以沟通，但现在谈判的难度很大，我们这个项目和业主谈判签约已经超过90%，但是最后的10%还是难点。
第二，老住宅区的拆迁时间怎么界定？刚才邓博士也提到几个数字，70%、90%、100%，70%立项，90%是公开标准，100%形成单一主体。在三个数字里面，什么时候拆迁没有明确规定。按照字面理解，完全形成主体，百分百都签完了再拆迁，很难达到这个标准。除非开发商做利益让步，什么条件都同意，不然很难谈。
第三，按更新细则，前期开发商自己沟通，现在由区政府做前期可行性分析，业主征集，财政立项。首先区里投入的力度有多大？现在深圳市每个区的老住宅区至少有150个以上，每个区做这个工作的可能也就四五个人，怎么做一两百个项目的征集、市场可行性分析？列入计划之后怎么公开选择市场主体，现在也还没有完全明确的说法。比如一个小区列入计划，到底谁来干，谁来投票，怎么投票？现在还没有明确的说法。
第四，一些历史遗留问题，有的开发商已经进去，签了70%，甚至超过90%，关于这些历史遗留的问题，怎么解决？目前也没有相应的说法。
老住宅区的推进，希望从立法上多做一些，包括怎么解决10%的钉子户，包括每个小区不同的特定的条件，给出什么样的签约赔付标准，以及科学计划推进的步骤。
另外，在配套方面，现在老住宅区改造之后，人群聚集程度大幅增加，但道路交通、教育、医疗等配套资源没有解决。政府是否能把细则定得更细致，更可行？这样对整个城市更新会起到推动作用。
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