福田区城改办首提搭建“城市更新社会合作平台”

【编者按】城市更新中政府、原业主、开发商等利益相关方在城市更新中的利益博弈是城市更新的重点和难点。城市更新城改办在其2012年工作总结和2013年工作计划中首次提出了搭建“城市更新社会合作平台”的观点，无疑是一种顺应社会潮流的设想。

福田区城改办2012年工作总结及2013年工作计划

2012年，在区委区政府的坚强领导下，我办紧紧围绕区中心工作，按照“规划引领”的工作原则，建立并完善工作机制，创新工作思路，全力推动市区重点项目和城市更新项目，努力拉动社会固定资产投资，为辖区经济发展释放产业空间，促进产业升级和经济社会可持续发展。全年实现全区城市更新项目2012年度城市更新项目开工实施率由年初的4.7%增加到30%，开工实施率增长幅度位居全市各区（新区）第一；城市更新项目规划批准率85%，高出全市平均34个百分点，规划批准率居全市各区（新区）第一；6个城市更新项目土地出让任务已圆满完成，缴交土地出让金突破38亿元。

一、力求创新，打造“深圳质量”，全力推动城市更新和土地整备工作

（一）率先完成区一级城市更新发展规划研究。率先开展《福田区城市更新单元发展规划研究》，该规划成果从福田全区的层面，分析了福田城市更新的现状与问题，提出了更新的共识和理念、目标和方向、策略与计划、近中期实施时序，划分了更新的空间结构，明确了重点片区的发展定位和更新方向指引等。使得城市更新工作理念更为统一，工作机制更为完善，工作标准更为科学，工作程序更为严谨，对中心城区未来保持领先竞争优势，具有至关重要的作用。

（二）率先开展片区区域融合规划研究。率先开展片区区域融合规划研究，编制《金地沙头片区区域融合城市更新规划》。该规划提出了城市更新区域融合的全新发展理念，使得城市更新更有效地支撑了城市经济、社会、人文等方面的综合与均衡发展，使得城市更新成为支撑民生幸福、文化强市的有力工具。该规划成果确定了金地沙头片区“两轴、两带、两心、十组团”的区域总体功能空间结构，以区域融合的视野规划统筹金地沙头片区2平方公里，包括4个城中村、2个旧工业区及1个旧住宅区的200万平方米的混合区域的未来发展方向，

（三）率先探索政府主导旧住宅改造。以中康生活区城市更新单元为试点，率先启动了政府主导的旧住宅区城市更新工作。遵从“公开、公平、公正”和“合法、高效、可行”的原则，从政策可行性、政府主导性、市场参与性、可操作性进行了对比分析，提出了旧住宅区城市更新项目工作思路和操作办法，充分发挥政府和市场各自优势特点，保障政府公共服务和市政配套设施实施，以高起点、大手笔统筹城区旧住宅区更新改造工作，为全市推进政府主导旧住宅区城市更新起到了示范作用。

（四）率先开展地价测评和不完全产权房地产确权研究。因政策盲点和历史遗留等问题造成上步片区城市更新改造实施“三难”，即改造成本平衡难、改造主体确认难，项目实施推进难。为破解政策瓶颈，率先在上步片区开展地价测评体系和不完全产权房地产确权研究并纳入土地制度改革范围，为我市其他更新项目的推进提供参考、借鉴。

（五）率先开展产业空间供需对接工作。为更好的解决企业用房难题，我区通过“植入式”的方法，提前将产业、事业规划需求统筹到城市更新改造过程中，建立产业项目与产业空间的供需对接机制，牢牢把握辖区城市更新项目产业规划布局的前瞻性、导向性和主动性，为开展产业规划布局与城市更新改造相衔接工作创造有利条件，促进加快重要片区的城市更新进程。

（六）成功实施全市第一例旧住宅区司法强拆。严格按照法律法规规定，在做好书面搬迁告知、房屋清场、证据保全等工作后，在确保人员安全的前提下实施强拆。9月14日，中航城改造项目D2地块未签约户房屋依法予以强制拆除，成为我市第一个实施司法强拆的旧住宅区项目。

（七）成功实施第一例不补偿不安置不延期土地整备。我区依法依规，区领导现场办公，在“不延期、不补偿、不安置”的情况下，创新了“三个一”制度，即一周一碰头、一会一纪要、一事一督办，以及“两包两定”制度（定人定责、包店包拆），克服了“违建面积最大、经济总量最大、维权意识最强”的困难，于今年6月完成了全部拆除工作，完成了11.46万平方米用地的土地整备工作，为地铁9号线工程按计划顺利进场打下了坚实的基础。

二、齐心协力，圆满完成2012年主要工作任务

实施“有力、有序、有效、有质”的城市更新发展战略，通过CBD和环CBD产业带的提升和打造，充分挖掘现有资源，树立新资源观，突破土地制约瓶颈，提升城市艺术品质，奠定产业发展基础，完善区域功能布局，构建生态型、集约型、复合型的高端产业带，打造现代化、国际化的一流中心城区。

（一）轨道交通三期工程顺利实施。7、9、11号线共计34个站点，148项任务中68项任务已经开始开展；完成11.2万平方米的征地拆迁任务，93万平方米的临时占地施工围挡任务，32万平方米的永久收地任务。各站点测绘工作全面展开，正在进行约80个单项的评估工作，个别站点开始进行赔偿谈判；3条线交通疏解、绿化迁移、管线改迁涉及的用地协调工作全面启动；土地整备实施方案和概算已经向市规土委申报，已编制《征收补偿方案》，准备提交政府常务会审议。

（二）出让土地68公顷，城市更新双指标全市第一。全区城市更新项目年度开工实施率由年初的4.7%增加到30%，开工实施率增长幅度位居全市各区（新区）第一；城市更新项目规划批准率85%，高出全市平均34个百分点，规划批准率居全市各区（新区）第一；6个城市更新项目土地出让任务已圆满完成，缴交土地出让金突破38亿元。

（三）强化政府主导作用，规划城市更新工作程序。建立重点项目专责工作制度。成立33个专责小组，明确区领导任和主办部门。建立定期协调机制，召开重大项目推进工作协调会、汇报会8次，解决了一批项目推进过程中出现的问题；建立督查督办制度，进度延后的项目，由区督查室进行督办；建立半月一通报的机制，定期向区领导及相关部门通报重点项目推进情况。

出台《福田区拆除重建类城市更新单元实施办法》。简化办事程序缩短审批时限，细化项目实施主体确认的政策指引，强化项目监管满足公共配套服务用房。

（四）“规划先行、公共优先”，有序引导城市更新。完成《福田区城市更新单元发展规划策略》研究、福田区产业空间现状分析与发展研究，辖区城市更新工作更加有序，城市更新工作理念更为统一，工作机制更为完善，工作标准更为科学，工作程序更为严谨。统筹推进金沙片区区域融合更新工作，实施沙嘴改造项目一期，启动上沙村改造项目，为推进建设金地“深港创新科技园区”奠定了基础。启动了香蜜湖地区发展规划研究、梅林地区城市更新与国际电子商务产业带综合规划，片区综合规划更加科学。

（五）攻坚克难，群策群力，全力推动更新项目实施。常态申报城市更新计划。区城市更新工作领导小组会同意上报城市更新计划的项目8个，经市规土委审批列入市城市更新单元计划的项目5个。

全力推进城市更新项目实施。岗厦河园片区改造、赛格日立工业区升级改造、下沙村改造、石厦村改造等重点项目实施顺利。全力推进上步片区、燃机电厂、华泰小区等已列入更新计划的项目，稳步推进中康小区更新组织工作，启动华强北地下空间综合开发工作。

打造深圳安托山博物公园精品项目。完成深圳安托山生态博物公园策划及概念规划设计，项目建设用地的收地、建筑设计方案及展品的征集、运营模式研究等前期工作也正有序进行。

（六）领导率先垂范，群众工作年活动有声有色。开展“群众工作大家谈”活动。累计公示一批更新意愿征集情况、城市更新单元计划申报情况、城市更新项目专项规划、城市更新项目确认实施主体。收集《福田区城市更新发展规划研究》网络问政意见和建议41条，《打造福田环CBD高端产业带的对策》获金点子奖，另有1条获优秀奖。《福田城市更新发展规划纲要》公布前也在网站公开征集意见。在上步片区、南园片区开展了6场城市政策宣讲活动，派发宣传资料5100份。

有效调处城市更新矛盾纠纷，组织群众问政恳谈活动，积极开展党员进社区活动和公务员学雷锋志愿行动。

（七）依法行政，法治政府建设工作有序开展。全面梳理规范性文件。出台《福田区拆除重建类城市更新单元实施办法》。按时完成了规范性文件的评估梳理工作，在门户网站公布《深圳市城市更新办法》等20余个城市更新和土地整备政策法规和有效规范性文件及目录。民主科学决策重大事项。行政复议和应诉水平稳步提高。普法宣传教育工作扎实有效。建立健全依法行政监督机制。注重重大决策的执行情况跟踪反馈评价，及时调整和完善决策。

三、2013年工作计划

（一）工作目标

2013年，我们将以城市更新释放发展空间，推动城市发展由依赖增量土地向存量土地二次开发转变为目标，按照“开工一批、推进一批、储备一批”的工作要求，大力推进城中村、旧工业区改造、积极推进旧商业区改造，稳步推进旧住宅区改造的工作。完善城市更新工作机制，强力推进市区重点项目和城市更新项目，进一步拉动固定资产投资。

（二）工作思路

1、新目标——从形态更新走向可持续发展的综合更新。福田城市更新目标将逐步从注重物质形态的更新走向可持续发展的综合更新，突破土地资源的约束条件，重整存量土地；调整产业结构，优化城市空间结构；提升城市公共服务、活化城市公共生活，彰显城市文化特征，注重包括社会、经济、环境目标在内的系统性更新转型。

2、新视野——从自身走向区域。 随着城市更新逐步步入常规化管理，城市更新的视野将从自身走向区域，从区域层面整体统筹城市更新的方向。福田城市更新立足于福田在区域中的定位和职能，研究深港一体化条件下，福田的发展趋势和发展定位，明确福田在深圳转型中的地位和作用，通过区内外功能节点间空间资源整合的趋势分析，解剖福田区与南山、罗湖功能节点的互动关系，再聚焦于福田城市更新本身，形成自上而下、统一的整体。

3、新方向——从分散个体的更新走向系统性的结构更新。通过挖掘城市更新对城市社会、经济、环境带来的整体影响以及其间的复合关联，研究局部城市更新与城市总体功能结构调整的关系，避免局部更新项目对整体目标的损害，同时兼顾协调新旧区发展的互动关系，处理好政府、市场、公众等利益主体的博弈，控制自下而上的市场目标对公共利益的损害，构建持续稳定的城市更新规划框架。

4、新方式——从拆除重建为主更新方式向“拆除重建”和“环境整治”、“功能置换”相结合的多种更新方式转型。随着对私权利的保护日益强化，可以预见未来城市更新的成本将逐步提升，城市更新的方式也将逐步由前期主要依靠拆除重建，逐步过渡到以“渐进式、小规适应性”的环境整治方式为主，并重点在于寻求对公共交通、公共开放空间、市政公用系统等公共系统资源的改善、调整和整合。通过采用这种低成本低冲击的更新方式，期望达到延续地方文脉、尊重地方人文特质、保护环境生态和社会生态以及保护中心服务业的发展活力的目的。

（三）工作举措

1、建立系统性、常态化的管理体系。城市更新涉及庞大的社会运行成本，仅凭政府主导难以实施，更有赖于政府有效引导和调控市场资源参与城市更新。通过建立系统性、常态化的管理体系，充分发挥政府对城市更新行为的控制和指导作用，使更新的过程与结果能被稳定的预期；使更新成为公众可监督的对象；使更新成为整合社会多元化目标和需求的平台；使更新中的收益与成本能获得更公平的分享；使更新中的公共利益和城市整体发展目标能获得有力的保障。

2、建立城市更新的社会合作平台。由于城市更新规划涉及现状物权，关系着相关利益者的切身利益，相关利益者会主动积极地参与到更新规划过程中。通过政府引导、市场化运作，提高社会参与度，充分反映多方面的意愿和要求，引导和凝聚多种社会资源和社会力量共同参与城市更新，建立政府、业主、社区、开发商、专业人员“多位一体”的合作开发模式。

城市更新能否实施的重要前提在于能否争取社会共识。应勇于正视城市更新中的利益冲突，要为相关利益者搭建表达诉求和协调利益的平台，尽力将其消解正常化和制度化的公众参与机制当中，尽可能化解城市更新的矛盾，保证城市更新相关的各方能够平等表达自身的诉求，公平合理地分配城市更新的成本和利益。

（四）工作内容

1、完善城市更新工作制度。以《深圳市城市更新办法》及其实施细则为纲，参照《深圳市关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，结合辖区城市更新工作实际，进一步完善《福田区城改办城市更新工作操作指引》，建立完善公开、公平、公正的更新工作操作流程，形成一个开放包容的公众参与和决策过程，一个协调、合作的实施机制，使城市更新更加透明、民主、公平和可持续。

2、全力推进市区重点项目。全力推进岗厦河园片区改造项目，加快推进华强北路立体街道综合开发，积极推进轨道交通三期工程的实施，加快推进深圳安托山博物公园规划建设，协调推进香蜜湖片区城市更新规划编制工作。积极打造国际电子商务产业带。

3、稳步推进重点片区城市更新。加快推进上步片区7单元迪富宾馆项目、3单元嘉年B211-0009地块项目、金地沙头片区沙嘴村改造项目的实施，促进上沙村改造项目、竹子林国际社区项目尽快实施；确保车公庙片区泰然工业区第一城市更新单元、B107—0009大汉王地块于年内实施。

4、加快推进旧工业区改造项目。推动南天电力城市更新单元，争取八卦岭片区安吉尔饮水科技产业园改造项目完成计划申报，完成荣生高新技术园二期项目专项规划的审批，完成福田燃机电厂的专项规划的审批，推动特皓工业区改造项目尽快实施。

5、稳步推进旧住宅类城市更新。研究出台旧住宅区城市更新项目操作程序，确定中康生活区改造项目专项规划编制单位，完成项目专项规划编制工作；推动下步庙北区B123-0009地块更新改造项目列入市城市更新计划；完成城市春天花园项目供电设备的迁移，确保签订土地使用权出让合同；继续推进华泰小区、建业小区、竹园小区、裕亨花园等旧住宅小区的更新改造。

6、加快推进城中村改造项目实施。加快石厦村改造、下梅林村改造一期、新洲村、沙嘴村等城中村改造项目实施，完善公共服务配套设施，提升辖区环境品质和形象。