自主更新将成为旧住宅区拆除重建类更新改造的主流乃至唯一实施模式

   旧住宅区的拆除重建一直是城市更新的禁区。在2024年之前，除了深圳之外，其他地区提到旧住宅区的更新改造，指的都是穿衣戴帽的综合整治型城市更新，实施模式都是政府主导，所需资金基本上都是来源于政府。

   虽然深圳在2009年《深圳市城市更新办法》颁布时，已经明确，只要满足上层次规划，且更新意愿满足政策要求，旧住宅区和其他更新对象一样，均可拆除重建。随后的几年，众多开发商，特别是民营开发商，全面进入深圳的旧住宅区进行产权归集。由于依赖民事协商的产权归集方式没有强制力，少数政府立项的旧住宅区城市更新项目进展得并不顺利。于是，2015年，旧住宅区的城市更新开始尝试转向由政府主导、政府出资、国企实施的棚改，并于2018年全面禁止了由开发商主导的旧住宅区的城市更新，旧住宅区的拆除重建类城市更新全面转向棚改。但即使财政实力雄厚如深圳，也难敌棚改所带来的财政资金压力和行政资源占用。于是，在2023年棚改政策文件到期后，深圳市政府决定不再修编。2023年10月，深圳规自局发布了《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见（征求意见稿）》，准备将深圳旧住宅区拆除重建类城市更新重归市场化。并在该《实施意见（征求意见稿）》中首次提出了旧住宅区的城市更新前期服务商实施模式。但囿于城市更新前期服务商模式在多个问题上处于模糊地带，如城市更新前期服务商究竟是为谁服务？服务报酬究竟如何确定（是否需要考虑风险报酬）？政府部门作为招标人究竟是不是政府采购？政府不向垫资开展服务的前期服务商不支付报酬是否涉嫌隐债？《实施意见（征求意见稿）》所隐含的前期服务商必然成为实施主体，是否仍存在规避竞争的嫌疑？这些问题困扰着旧住宅区的城市更新前期服务商制度一直在政府“指定”的国企中间试点，难以大面积铺开。

   从2025年3月两会上，住建部部长首提鼓励旧住宅区自主更新开始，2025年5月的中央国务院发布的《关于持续推动城市更新行动的意见》中正式明确“鼓励产权所有人自主更新”。随后，7月23日，厦门的旧住宅区自主更政策发布，7月31日，广东省的自主更新政策发布。自主更新的制度体系完善在全国范围内开始走入快车道。这将会极大促进深圳的城市更新前期服务商制度的完善。在笔者看来，在自主更新的模式下，上述提到的城市更新前期服务商制度面临的问题，将迎刃而解。

   2011年，我们城市更新网成立之初，即确定了以业主为中心，促成业主自主更新、自助实施，为业主提供以“策划咨询”为核心的城市更新项目孵化实施协助综合服务的公司价值理念。

公司LOGO里面的两个字母Z，其中一个代表业主自主更新，一个代表业主自助实施。在这一理念指引下，这十几年来，城市更新网不断研究自主更新的商业模式，并构建了以自主更新为内核的城市更新项目孵化“2+3+1”运作体系。

   囿于过去十几年的整体经济环境和社会环境，自主更新并未得到业界大面积的认可，特别是资本方的认可。2000年-2022年，城市更新网曾联合成都一家资本专注开展旧住宅区城市更新项目的前期孵化，城市更新网提出的自主更新孵化模式并未得到成都资本方的认可，最后资本方坚持采用传统的一二级联动孵化模式，在接触并开展了超百个旧住宅区的城市更新项目前期孵化后，最后仍无疾而终。

   自主更新的城市更新项目实施模式，相比于第一代的政府处于中心的政府收-储-供实施模式和第二代的开发商处于中心的一二级联动实施模式，在城市更新项目的操盘逻辑上会发生许多重大而深刻的变化：

   在自主更新实施模式下，城市更新项目的整体流程会被重塑，许多后期工作的顶层设计会前置到孵化阶段开展，从而导致传统开发商角色的作用和价值在后期实施阶段中会被弱化，城市更新项目在孵化完成后，完全可以直接进入由EPC或代建商实施的开发建设阶段。

在自主更新实施模式下，业主完全可以把前期的城市更新项目孵化委托给前期服务商来承担，把后期的开发建设实施委托给EPC承包商或代建商实施（当然，也可以委托给传统的开发商实施）。这会导致原来城市更新项目的利益分配格局发生巨大的调整。

   总之，在自主更新模式下，项目由业主发起，进程由业主主导，城市更新前期服务商会成为专注于城市更新项目前期孵化的真正前期服务商，而后期实施主体会在真正的招标下选到最匹配的实施主体，真正实现城市更新项目的前期和后期分离，从而实现城市更新项目前期一体化统筹孵化，后期投-建-运专业实施的效果。

   可以预见，后续围绕着自主更新的配套政策将会不断落地，自主更新实施模式将会成为旧住宅区拆除重建类城市更新的主流乃至唯一实施模式。现在仍陷在孵化阶段僵局的旧住宅区城市更新项目，如曾和城市更新网接触过的中康生活区区项目、龙溪花园项目、龙塘项目，乃至最近传言被叫停的中海正在孵化操盘的荔园新村项目，转向自主更新实施模式，可能会成为盘活的重要路径。

  目前，城中村改造中开发商主导的一二级联动的增量项目已被叫停，存量项目如无法推进，将转向政府主导、国企实施的行政化模式。旧住宅区的自主更新模式是否会被应用到同样存在多产权主体的城中村改造中，也为未可知。

   总之，自主更新的实施模式在未来将会呈现出巨大的生命力，并为各类市场主体，如真正的城市更新前期服务商、EPC承包商、代建商、运营商等提供一波新的市场机会。